2022年是我國(guó)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)發(fā)(fā)展歷史中極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)深度調(diào)整，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)(jià)格等數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)資金鏈吃緊，上下游企業(yè)(yè)也受到不小影響，購(gòu)房者觀(guān)望，商業(yè)(yè)銀行也一度對(duì)發(fā)(fā)放相關(guān)(guān)貸款持謹(jǐn)慎態(tài)(tài)度。本輪房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)調(diào)整仍在繼續(xù)，調(diào)整時(shí)(shí)間之長(zhǎng)(cháng)、程度之深，在房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)發(fā)(fā)展歷史上可謂罕見(jiàn)。房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)今后該何去何從？

　　房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)近一年多出現(xiàn)較為明顯的下探是多重因素疊加的結(jié)果。2022年，房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)同其他行業(yè)(yè)一樣，受到疫情的沖擊，導(dǎo)致開(kāi)工受困、銷(xiāo)售量下滑。在生產(chǎn)(chǎn)環(huán)(huán)節(jié)，施工人員到位難以保證，原材料運(yùn)輸速度變慢，開(kāi)工進(jìn)(jìn)度受到影響。在銷(xiāo)售環(huán)(huán)節(jié)，房地產(chǎn)(chǎn)是不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)，且買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)(chǎn)通常是大額交易，疫情情況下，購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)(chǎng)看房受阻，很多購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)(shí)擱置。

　　究其根本，房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)當(dāng)前面臨的困境是過(guò)(guò)去行業(yè)(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式積弊已久所產(chǎn)(chǎn)生的必然結(jié)果。在相當(dāng)長(zhǎng)(cháng)的時(shí)(shí)間里，負(fù)債率不斷上升、盲目擴(kuò)張普遍、高負(fù)債幾乎成為房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)“標(biāo)配”。當(dāng)房?jì)r(jià)處于上行通道，且銷(xiāo)售量在較高水平時(shí)(shí)，“三高”模式尚能運(yùn)轉(zhuǎn)得較為順暢，且讓行業(yè)(yè)實(shí)(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)(cháng)。一旦出現(xiàn)需求轉(zhuǎn)低，市場(chǎng)(chǎng)資金流動(dòng)(dòng)性不足的情況，高負(fù)債率模式的弊端便暴露出來(lái)(lái)。一方面，“三高”模式和盲目擴(kuò)張是有違房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)發(fā)(fā)展基本規(guī)律的不健康模式；另一方面，隨著(zhù)我國(guó)住房供需不平衡的狀況逐步得到改善，無(wú)(wú)論從城鎮(zhèn)居民的戶(hù)均套數(shù)，還是人均居住面積的角度看，總體告別了大規(guī)模短缺，實(shí)(shí)現(xiàn)了供需基本平衡。房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)過(guò)(guò)快上漲的態(tài)(tài)勢(shì)將成為過(guò)(guò)去時(shí)(shí)。

　　面對(duì)超預(yù)期的行業(yè)(yè)下行趨勢(shì)，調(diào)控出手。在房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)面臨前所未有困難之時(shí)(shí)，也是中央地方形成合力、供需兩端共同發(fā)(fā)力密集出臺(tái)房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控措施之時(shí)(shí)。出現(xiàn)已售逾期難交付房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)項(xiàng)目，不但有損購(gòu)房人的權(quán)益，也極大影響人們對(duì)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的預(yù)期和信心。商品住房的逾期交付本是房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)與購(gòu)房者之間的合同違約，但當(dāng)這種情況越來(lái)(lái)越多甚至影響市場(chǎng)(chǎng)和社會(huì)(huì )穩(wěn)定時(shí)(shí)，政府及時(shí)(shí)出手調(diào)控。2022年，房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控的一個(gè)(gè)重要方面是保交樓。對(duì)于已售逾期難交付的房地產(chǎn)(chǎn)項(xiàng)目，住建部等多部門(mén)推動(dòng)(dòng)政策性銀行為遇困項(xiàng)目提供保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，同時(shí)(shí)撬動(dòng)(dòng)和帶動(dòng)(dòng)商業(yè)(yè)銀行貸款，這些資金成為幫助房地產(chǎn)(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)渡過(guò)(guò)難關(guān)(guān)的過(guò)(guò)橋資金。有利于幫助房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)打破僵局，重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)(lái)。隨后，金融領(lǐng)(lǐng)域各項(xiàng)支持政策頻出，“金融16條”“三箭齊發(fā)(fā)”等政策舉措精準(zhǔn)發(fā)(fā)力，進(jìn)(jìn)一步為行業(yè)(yè)企穩(wěn)注入源頭活水。隨著(zhù)政策的逐步落地見(jiàn)效以及保交樓的實(shí)(shí)現(xiàn)，各方主體重拾對(duì)行業(yè)(yè)和市場(chǎng)(chǎng)的信心指日可待。

　　從市場(chǎng)(chǎng)反響看，在各項(xiàng)房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策作用下，加之疫情的影響逐步減輕，市場(chǎng)(chǎng)略現(xiàn)恢復(fù)端倪。房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)何時(shí)(shí)能夠?qū)?shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升？

　　各方對(duì)于房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)未來(lái)(lái)的預(yù)期也是影響市場(chǎng)(chǎng)發(fā)(fā)展的一個(gè)(gè)重要因素。對(duì)于購(gòu)房者而言，他們的信心來(lái)(lái)自宏觀(guān)經(jīng)(jīng)濟(jì)向好的大勢(shì)，以及自身收入的穩(wěn)定提升。對(duì)于房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)而言，他們需要有更加充裕的資金來(lái)(lái)源才會(huì)(huì )敢于拿地，維護(hù)好企業(yè)(yè)的合理正常運(yùn)轉(zhuǎn)，近期密集的金融政策有助于企業(yè)(yè)資金狀況的改善和信心重建。企業(yè)(yè)資金狀況的改善，交付的項(xiàng)目逐步增多，也會(huì)(huì )將信心傳導(dǎo)至市場(chǎng)(chǎng)中的購(gòu)房者，實(shí)(shí)現(xiàn)市場(chǎng)(chǎng)的聯(lián)(lián)動(dòng)(dòng)好轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)的企穩(wěn)回升值得期待。當(dāng)前房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的有效需求不足。房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展自然離不開(kāi)整個(gè)(gè)宏觀(guān)經(jīng)(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定向好，隨著(zhù)我國(guó)經(jīng)(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展，我們應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的企穩(wěn)回升有信心。從長(zhǎng)(cháng)遠(yuǎn)看，盡管房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)將進(jìn)(jìn)入總體規(guī)模相對(duì)小一點(diǎn)(diǎn)的階段，但隨著(zhù)我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)(jìn)以及城市間人口的遷徙，還會(huì)(huì )有相當(dāng)數(shù)量的需求等待市場(chǎng)(chǎng)挖掘。

　　對(duì)于房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)存在的根本性問(wèn)(wèn)題，到了痛定思痛、改變發(fā)(fā)展模式的時(shí)(shí)候。推動(dòng)(dòng)房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)向新發(fā)(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)(guò)渡，首先要摒棄舊有不健康的“三高”發(fā)(fā)展模式。降杠桿，提高抗風(fēng)(fēng)險(xiǎn)能力應(yīng)是房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)的必修課。進(jìn)(jìn)入新發(fā)(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房數(shù)量上的追求會(huì)(huì )逐漸演進(jìn)(jìn)到對(duì)質(zhì)(zhì)量的追求，也就是從“有沒(méi)(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。行業(yè)(yè)應(yīng)進(jìn)(jìn)一步明確好房子的標(biāo)準(zhǔn)，朝著(zhù)修建更多好房子的目標(biāo)努力，同時(shí)(shí)順應(yīng)綠色發(fā)(fā)展趨勢(shì)，在城市更新、完整居住社區(qū)建設(shè)、保障性租賃住房建設(shè)、提升居住服務(wù)(wù)水準(zhǔn)等方面進(jìn)(jìn)一步深挖潛力。（本文來(lái)(lái)源：經(jīng)(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）