老舊小區(qū)加裝電梯是居民熱切期盼，但實(shí)際執(zhí)行起來(lái)卻困難重重的一件事。2020年7月出臺的國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見(jiàn)》提出，到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成對2000年底前建成并需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬(wàn)個(gè)，加裝電梯需求大。一些興建于上世紀八九十年代甚至更為久遠的老舊小區(qū)，樓層多在五層至六層。居住在這些小區(qū)較高樓層且年長(cháng)的居民對于加裝電梯有強烈需求。然而老舊小區(qū)加裝電梯面臨眾多十分復雜的情況，近年來(lái)能夠順利加裝電梯的小區(qū)還是少數(shù)。比如某加裝電梯工作室統(tǒng)計，僅上海地區(qū)，近年來(lái)就接到了幾百個(gè)咨詢(xún)案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。

　　具體面臨哪些難處？

　　其一，意見(jiàn)難統(tǒng)一。往往住在高樓層的居民愿望強烈，住在低樓層、地下室的居民由于加裝電梯后受益不大，甚至將面臨更多采光、噪音等問(wèn)題，于是持反對態(tài)(tài)度。高低樓層的居民意見(jiàn)很難達成一致。

　　其二，資金來(lái)源難。一部電梯通常幾十萬(wàn)元，一層和地下室居民往往不參與出資，分攤到其他住戶(hù)的加裝費用有時(shí)達五六萬(wàn)元，盡管很多城市會(huì )有政府補貼，但對于很多老舊小區(qū)居民來(lái)說(shuō)仍是不小的負擔。

　　其三，費用分攤難達成共識。電梯安裝后，還有日常運行和保養(yǎng)維修費用，這些資金該誰(shuí)出，又怎么進(jìn)行分攤，也需要居民反復協(xié)(xié)商決定，每一戶(hù)居民都有各自訴求。

　　總體而言，老舊小區(qū)加裝電梯有利于居民生活的便利，以及整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)(zhì)的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點(diǎn)和最大公約數(shù)，實(shí)現(xiàn)廣大居民的總體利益最大化。

　　加裝電梯起決定作用的是整個(gè)單元內(nèi)業(yè)(yè)主的意志。小區(qū)居民作為加裝電梯的申請人，可以委托業(yè)(yè)主委員會(huì )、老舊小區(qū)住宅原產(chǎn)(chǎn)權單位、建設單位、物業(yè)(yè)服務(wù)人等作為受托人，推進(jìn)加裝電梯工作。受托人應該積極溝通協(xié)(xié)調(diào)，推動(dòng)業(yè)(yè)主們友好協(xié)(xié)商，處理好相鄰關(guān)系。避免支持加裝的業(yè)(yè)主不顧反對強裝，反對的業(yè)(yè)主對加裝實(shí)施強力阻撓等不和諧狀況出現(xiàn)。

　　根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設施”事項，應當經(jīng)(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)(yè)主同意。從一些城市的實(shí)踐經(jīng)(jīng)驗看，征求上述“雙三分之二，雙四分之三”業(yè)(yè)主同意后再進(jìn)行加裝比較合理。

　　加裝電梯的資金來(lái)源應該更加多元化。本著(zhù)誰(shuí)受益誰(shuí)出資的原則，資金主要來(lái)源應該是需要加裝電梯的業(yè)(yè)主。根據(jù)一些地方經(jīng)(jīng)驗，地方財政對于老舊小區(qū)加裝電梯給予一定財政補貼。比如北京市在2019年曾明確，“加裝電梯市級財政補貼每部最高64萬(wàn)元，各區(qū)結合實(shí)際制定補助政策，其余資金由企業(yè)(yè)、個(gè)人承擔”。為了拓寬資金渠道，可以允許出資加裝電梯中繳存住房公積金的業(yè)(yè)主，提取住房公積金用于支付加裝電梯個(gè)人分攤費用。此外，還可以按照相關(guān)規(guī)定申請使用住宅專(zhuān)項維修資金用于加裝電梯。

　　分攤建設和管理資金應該更加科學(xué)合理，并探索多種模式。業(yè)(yè)主可以根據(jù)所在樓層、面積等因素分攤加裝電梯資金。通常認為比較合理的狀況是，高樓層居民得利較多，應多分攤。一層和地下室居民如果在采光、噪音方面的確有相應損失，可以獲得一定補償。中樓層得利少些，可以少分攤。加裝電梯還可以和小區(qū)停車(chē)位等問(wèn)題一起捆綁解決，對于低樓層用不上電梯的居民可以給予停車(chē)位使用上的便利或者費用減免作為補償。

　　一些城市除了業(yè)(yè)主自籌自建、產(chǎn)(chǎn)權單位出資之外，還探索一種代建租賃的模式，第三方作為實(shí)施主體負責出資加裝電梯和后續(xù)維護，業(yè)(yè)主乘坐刷卡付費或者按期付費，不需要居民的前期投入。此外，在當前很多老舊小區(qū)引入社會(huì )力量對小區(qū)全面改造的背景下，社區(qū)運營(yíng)企業(yè)(yè)可以聯(lián)(lián)合物業(yè)(yè)企業(yè)(yè)，將電梯廣告收入、盤(pán)活小區(qū)閑散空間獲得的租金收入、停車(chē)費、物業(yè)(yè)費等作為綜合收入來(lái)源。進(jìn)而將加裝電梯、小區(qū)環(huán)(huán)境修繕?lè )��?、水電路氣改造等費用一并整體考慮，有利于形成老舊小區(qū)改造的良性循環(huán)(huán)以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)(fā)展。（本文來(lái)源：經(jīng)(jīng)濟日報 作者：亢 舒）