2025年上半年，中國人壽、太保壽險(xiǎn)、平安人壽、建信人壽等保險(xiǎn)公司披露了13筆大額不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資，涉及6個(gè)(gè)不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)項(xiàng)目，投資規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)(cháng)。同時(shí)(shí)，隨著(zhù)公募不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)(diǎn)擴(kuò)容、不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)股權(quán)投資基金等資本工具不斷成熟，險(xiǎn)資正從傳統(tǒng)的直接持有物業(yè)(yè)向更加多元化、金融化的配置模式轉(zhuǎn)變。

險(xiǎn)資青睞不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)并非一時(shí)(shí)興起，而是其資金屬性、市場(chǎng)(chǎng)環(huán)(huán)境和政策導(dǎo)向共同驅(qū)動(dòng)(dòng)的戰(zhàn)略性選擇?！氨ｋU(xiǎn)公司投資的主要目的是匹配負(fù)債需求，在保證安全性的條件下獲取一定的利潤?！敝醒胴?cái)?jīng)大學(xué)(xué)保險(xiǎn)學(xué)(xué)院副院長(zhǎng)(cháng)王麗珍表示，在當(dāng)前低利率的環(huán)(huán)境下，傳統(tǒng)固收類(lèi)資產(chǎn)(chǎn)已難以覆蓋負(fù)債端需求。相比之下，核心商業(yè)(yè)區(qū)的不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資展現(xiàn)出顯著(zhù)優(yōu)(yōu)勢(shì)：一是收益率達(dá)到5%以上，遠(yuǎn)高于債券市場(chǎng)(chǎng)；二是其與股票、債券等資產(chǎn)(chǎn)相關(guān)(guān)性低，便于分散投資風(fēng)(fēng)險(xiǎn)；三是監(jiān)管政策鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金服務(wù)(wù)實(shí)(shí)體經(jīng)(jīng)濟(jì)，支持其通過(guò)多種方式參與不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資。

從2023年險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)的投資熱情開(kāi)始升溫到2024年投資項(xiàng)目陸續(xù)落地，再到今年投資規(guī)模的大幅增長(zhǎng)(cháng)。險(xiǎn)資不斷加倉不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)的背后，投資走向也發(fā)(fā)生了轉(zhuǎn)換。

從各保險(xiǎn)公司披露的信息中可以發(fā)(fā)現(xiàn)，除了寫(xiě)字樓、零售地產(chǎn)(chǎn)，險(xiǎn)資對(duì)產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)園、倉儲(chǔ)物流等不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)項(xiàng)目投資也有所布局。中國社會(huì)(huì )科學(xué)(xué)院保險(xiǎn)與經(jīng)(jīng)濟(jì)發(fā)(fā)展研究中心副主任王向楠認(rèn)為，產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)園、倉儲(chǔ)物流等項(xiàng)目租約更長(zhǎng)(cháng)，現(xiàn)金流較穩(wěn)，更能實(shí)(shí)現(xiàn)險(xiǎn)資追求可持續(xù)運(yùn)營(yíng)增值的目標(biāo)。

部分險(xiǎn)資還采用聯(lián)(lián)合投資機(jī)構(gòu)設(shè)立住房租賃私募股權(quán)基金、設(shè)立合伙企業(yè)(yè)投資公募REITs等方式加大對(duì)不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域的投資力度。直接購買(mǎi)地標(biāo)性寫(xiě)字樓、商業(yè)(yè)綜合體等投資方式，會(huì)(huì )帶來(lái)資金占用大、流動(dòng)(dòng)性差、管理要求高等問(wèn)題，而公募REITs為險(xiǎn)資投資不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)提供流動(dòng)(dòng)性更好、門(mén)檻更低、風(fēng)(fēng)險(xiǎn)更分散的工具。此外，王麗珍認(rèn)為，險(xiǎn)資投資形式的多元化為實(shí)(shí)體經(jīng)(jīng)濟(jì)提供了長(zhǎng)(cháng)期資金支持，促進(jìn)(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住房租賃市場(chǎng)(chǎng)發(fā)(fā)展等領(lǐng)(lǐng)域的健康發(fā)(fā)展，同時(shí)(shí)有利于增強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)(xié)同效應(yīng)，部分不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資可以與險(xiǎn)企的主營(yíng)業(yè)(yè)務(wù)(wù)形成聯(lián)(lián)動(dòng)(dòng)。8月28日，總規(guī)模為45億元的大家長(zhǎng)(cháng)租住房基金募集成立，由大家投控發(fā)(fā)起，聯(lián)(lián)合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復(fù)星保德信人壽等保險(xiǎn)公司共同設(shè)立，將重點(diǎn)(diǎn)布局北京、上海等一線(xiàn)城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。

在成熟保險(xiǎn)市場(chǎng)(chǎng)中，險(xiǎn)資配置不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)資產(chǎn)(chǎn)的比例一般在20%左右。從配置比例來(lái)看，國內(nèi)險(xiǎn)企在不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)方面仍有增配空間。王麗珍表示，一方面不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)投資相對(duì)比較復(fù)雜，市場(chǎng)(chǎng)波動(dòng)(dòng)大、估值難度大，需要較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)(yè)投資和風(fēng)(fēng)險(xiǎn)管理能力，人才相對(duì)匱乏；另一方面監(jiān)管部門(mén)對(duì)險(xiǎn)資配置不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)有明確的要求，這種嚴(yán)格的合規(guī)底線(xiàn)使得險(xiǎn)企在投資時(shí)(shí)更為審慎。

在各主要保險(xiǎn)公司的上半年業(yè)(yè)績(jī)(jì)說(shuō)明會(huì)(huì )上，多家險(xiǎn)企管理層對(duì)投資不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)表達(dá)了濃厚的興趣。展望未來(lái)，王向楠認(rèn)為，險(xiǎn)資整體上將逐步增配不動(dòng)(dòng)產(chǎn)(chǎn)，但更看重結(jié)構(gòu)優(yōu)(yōu)化與風(fēng)(fēng)險(xiǎn)收益匹配。此外，險(xiǎn)資要更關(guān)(guān)注保障性租賃住房、醫(yī)養(yǎng)設(shè)施、產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)園、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，利用政策支持，追求獲得較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)(shí)，應(yīng)加快資產(chǎn)(chǎn)數(shù)字化與運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)治理，增加組合的凈經(jīng)(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，提升投資與運(yùn)營(yíng)能力。此外，要堅(jiān)持久期匹配、現(xiàn)金流覆蓋率管理，控制估值回撤風(fēng)(fēng)險(xiǎn)。（經(jīng)(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 彭傳旭）